Modification du seuil des étiquettes du DPE - 02/05/2024

Dans un contexte de levée de bouclier des associations de propriétaires bailleurs et des fédérations d'agences immobilières, une révision du moteur de calcul 3CL vient de faire l'objet d'un arrêté qui entrera en vigueur au 1ᵉʳ juillet 2024. La méthode comprend plusieurs volets dont le plus impactant est le mode de calcul de la surface. 

La notion de « surface de référence » remplace la surface habitable. 

L'arrêté du 25 mars 2024 paru au journal officiel le 20 avril dernier, ne concerne pas que les petites surfaces, contrairement à son titre un rien trompeur. En effet, l'introduction de la « surface de référence » n'est pas anodine pour l'ensemble des logements, quelle que soit leur surface.  La « surface habitable » utilisée dans le DPE depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 était déjà une surface habitable bis puisqu'elle incluait les vérandas chauffées. Dorénavant, la surface de référence comprend également toutes les parties de locaux chauffés à usage principal d'occupation humaine avec une hauteur sous plafond d'au moins un mètre quatre-vingts.

Qu'est-ce qu'un local à usage principal d'occupation humaine ? 

Cette notion très subjective intégrerait les sous-sols chauffés dont l'utilisation principale serait une occupation humaine. L'appréciation de l'occupation humaine devient donc très déterminante dans la note du DPE. Un local comme une buanderie avec un équipement de chauffage est-il considéré comme tel ? Un grenier aménagé en salle de jeu sans fenêtres est-il compris dans cette définition ? En réalité, cet arrêté ouvre la porte à l'interprétation que peut avoir le technicien d'un local en visitant le bien. Il suffirait ainsi de poser un équipement fixe de chauffage dans un local d'une hauteur d'un mètre quatre-vingts pour ajouter une surface de référence au DPE. 

Comment la surface de référence modifiera le DPE ? 

Pour faire simple, la classe énergétique d'un logement est exprimée en kWh/m².an. C'est donc pour résumer la consommation en kilo Wattheure pour chauffer un mètre carré sur une année avec les équipements présents. En augmentant artificiellement la surface, et même en considérant que les éléments déperditifs s'ajouteront, la classe énergie évoluera. Or, si le sous-sol ajoutent de la surface de référence, les déperditions sont généralement moindres, car on notera l'absence d'ouvrants. À l'inverse, si les murs ne sont pas isolés et que le sous-sol est semi-enterré, les surfaces déperditives augmenteront. Selon le cas de figure, la note sera soit améliorée, soit dégradée. 

Pourquoi considérer uniquement les petites surfaces inférieures à 40 m² ? 

Les pouvoirs publics ont introduit une faille supplémentaire dans le DPE déjà très décrié. En effet, un bien qui a fait l'objet d'un DPE depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 serait classé différemment à partir du 1ᵉʳ juillet 2024 pour peu qu'il soit pourvu de surfaces de locaux chauffés différents de la surface habitable. Le DPE qui d'après son utilité première, qui était d'être un outil de comparaison, n'a plus de sens pour les biens de plus de 40 m².  La préoccupation principale des pouvoirs publics étant de remettre sur le marché locatif les passoires thermiques, ils ont simplement oublié que les DPE des logements de plus de 40 m² sont devenus obsolètes. 

Quelles seront les modifications apportées au 1ᵉʳ juillet 2024 ? 

Les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m² pourront faire l'objet d'un document attestant de la nouvelle étiquette. Cette attestation sera générée exclusivement sous forme dématérialisée par l'ADEME. 

La question qui se pose est la suivante : comment estimer la surface de référence à partir d'un DPE qui établissait un calcul grâce à une surface habitable ?  La surface de référence étant par essence supérieure ou égale à la surface habitable, il faudrait donc refaire mesurer le logement pour établir la nouvelle surface. 

Conseil :

Faites refaire votre DPE quelle que soit la surface du logement si vous avez des locaux chauffés non habitables, mais dont la fonction principale est l'occupation humaine. Vous éviterez ainsi bien des problèmes de conformité de votre DPE.